全球房产走势对硅谷的影响

全球房产走势对硅谷的影响

September 1, 2014

 

"真正的发现之旅不是找到新的风景,而是拥有新的眼睛。“– Marcel Proust

相比于统一性,差异点往往是更好的老师。因此,我总是尽量多旅行--旅行中的独特经历组成了终身教育的重要部分。最近,我将旅行的重点放在了深入了解全球各地的房地产市场上,以便将最好的从业经验带回DeLeon房地产公司。在过去的两年中,我的行程中包括中国(加上香港及台湾)、印度及俄罗斯。到2014年底前,我的商业合伙人Michael Repka和我还将会访问日本、新加坡、越南以及泰国。每到一个城市,我们都会与当地市场上顶级房产经纪们会面,而这些会面总让我们受益良多。

从这些旅行中,我最新得到的灵感是从全新的角度来审视本地市场的房产价格。现在从房产买主们对硅谷的房产价格的反应,我无需多想就能够判断出他们来自哪里。

我的外地买家分为两类:国内的和国际的。国内客户大多数来自美国其他技术中心,如波士顿、西雅图、圣地亚哥及纽约。这些买家通常会对这边的高消费颇为惊讶。但由于他们都来自成熟富有的城区,那儿的价格相对较高,这些买家并不会被这边的价格吓着,会继续买房的进程。与此形成鲜明对比的是,那些来自小一点的城市或大学城, 比如奥斯汀或安娜堡的客户们,常常会震惊于我们当地的房产价格。正如大型雇主或员工招募者确认的那样,不同地区的生活成本差异是在湾区安家的主要障碍之一。对这些客户来说,通常的策略是先租住一年左右来逐渐适应。了解我们社区的生活质量是接受并愿意支付当地价格的首要步骤。

另一方面,我的国际买家客户们的观点则完全不同:他们通常会觉得我们的价格非常合理,而且会对这个价位表示惊讶。尽管我们的价格在美国属于最高之列,但我的旅行和调研显示,相比国际标准来说这个价格是比较低的。随着全球人群及资金的流动性日益增强,国际投资者将持续在推动硅谷的房地产增值中扮演越来越重要的角色。

这种从地区性市场向全球化扩张的趋势也体现在高端投资及奢侈品方面,比如红酒和艺术品。举例来说,随着购买群体从富有的欧洲人和一些美国人扩展到全球市场,尤其是来自中国和俄罗斯的买家们的浓厚兴趣,波尔多一级红酒中的拉菲庄园市场同样经历了迅速的升值。由于这种国际需求的存在,顶级红酒不断创出价格新高,在过去的10年中升值了176%(据:财富报告,Knight Frank 2014)。

导致国外买家觉得我们的市场非常具吸引力的原因有很多,但其中最主要的两个原因是我们市场的稳定和安全,以及本地高质量的学校。在新兴市场的财富持续增长的同时,确保这些财富的安全的需求也随之增长。硅谷的房地产提供了一个安全投资的机会,因为其增值潜力巨大且能够实际拥有土地(有的国家就不是这样,比如在中国,个人永远不能拥有土地)。这会给买家很大的信心,并提供给他们平衡其他海外投资的一个多样性选择。要确认本地市场相对稳定的特点,请查阅第一共和银行 ( First Republic Bank) 的豪宅指数(链接: https://www.firstrepublic.com/resource/san-francisco-bay-area-home-values)。该银行 从1985起就开始追踪加州主要市场的房产价格。结论很清晰:湾区的房地产已经平安度过了许多经济困难期,总能迅速回暖,并持续升值。

包括硅谷在内的主要住宅房地产市场的全球化,主要由亚洲投资者引领,尤其是中国和印度的买家。在美国,海外投资者中有62%来自亚洲(据:财富报告,Knight Frank 2014)。美国房地产经纪人协会最近的研究表明,加州因其便利性及亲切感,以及已有的庞大的亚洲社区,成为亚洲投资者首选的目的地。不仅如此,这些交易中有60%都是“全款现金”交易。这些富有的投资者通常来自香港、上海、北京及新加坡。这四个均位列全球10个最贵房地产市场名单,房产价格都比硅谷高出了许多。

下面的表格列出了全球10个最贵房地产市场中的豪宅每平方英尺的价格。难怪国际买家会觉得我们当地市场的房产是物超所值了。

下面的表格列出了硅谷最受欢迎城市中独栋房产在8月初每平方英尺的价格。这些城市里的房价平均是1,013美金每平方英尺,只略高于上海房价的一半(2,010.89美金/平方英尺)。实际上,尽管Polo Alto市每平方英尺的房价是硅谷最贵的,这里的房产比香港条件类似的价格至少要低25%。

一个有趣的必然结果就是海外买家们的投资将会进一步减少本地的房产存量。传统而言,本地的房屋存量每5-7年会倒一次手。但是,国际买家们趋向于购买并持有的策略。如果汇率没有重大变化且他们的购买模式保持不变的话,本地的房产供应将进一步紧张。

的确,这一切都事关对未来的预期。从全球观点来看本地的房地产是一种资产的分配。从2013年4月到2014年3月一年间,国际客户在美国全国的购买额预计达到920亿美金,比上一年同期增长35%(据美国房地产经纪人协会2014年6月“2014年国家房产购买行为简述”)。这其中,很大一部分的购买行为集中在加州。

我的大胆预测:除非有重大的宏观经济事件发生,在未来5年中,海外投资者和当地高科技买家将会把North Palo Alto和West Atherton最好的房产价格推高到每平方英尺2,000美金。